Avocat bail commercial et professionnel Valenciennes

Vous êtes commerçant, artisan, industriel ou professionnel libéral. Afin d’exercer votre activité, il vous faut occuper un local. Ce droit d’occupation pourra provenir d’un bail. Le législateur a réglementé le régime des baux en fonction des activités exercées. Maître MATTON, avocat au barreau de Valenciennes, rédige ces baux en fonction de vos souhaits, sous réserve des dispositions légales à respecter selon le type de bail retenu, tel que décrit ci-dessous.

1. Les baux professionnels concernent les professions libérales et les artisans ne pouvant bénéficier du régime des baux commerciaux. La réglementation applicable spécifiquement est restreinte renvoyant pour le reste aux dispositions non contraires du code civil. Cette quasi liberté contractuelle doit être optimisée par l'avocat qui recherchera avec vous toutes les clauses utiles au contrat.

2. Les baux commerciaux concernent les commerçants mais aussi certains artisans ou industriels.

a) S’agissant des baux commerciaux, la réglementation applicable est abondante, mais aussi fluctuante.

Sur la base de cette réglementation, tant lors de la conclusion du bail que lors de son exécution ou de son achèvement, Maître MATTON, avocat à Valenciennes, par sa formation de conseil juridique depuis plus de trente ans, déjà dans le valenciennois, est en mesure de vous conseiller notamment sur les points suivants :

  • Conclusion du bail commercial. Un bail commercial doit contenir toutes les dispositions légales imposées par les articles L 145-1 et suivants du code de commerce. En plus de ces dispositions, peuvent ou doivent y être ajoutées toutes les dispositions contractuelles que le bailleur ou le locataire souhaiteront y intégrer pour que ce contrat soit bien conforme à leur attente, compte tenu de la longue durée de ce bail.
  • Destination des lieux et déspécialisation. Un bail commercial doit nécessairement préciser l’activité devant être exercée dans les lieux loués ; leur destination. Le bailleur peut consentir un bail tous commerces permettant à son locataire puis à ses successeurs de modifier l’activité exercée en fonction des circonstances commerciales. Si le bailleur a défini limitativement la ou les activité(s) pouvant être exercée(s) dans les lieux loués il appartiendra alors au locataire souhaitant étendre ou changer cette activité, de solliciter de son bailleur la déspécialisation de l’activité initialement prévue. Maître MATTON accompagnera le bailleur ou le locataire dans cette démarche qui sera amiable si un accord est trouvé ou qui sera judiciaire à défaut d’accord entre les parties.
  • Durée du bail commercial. Le contrat doit fixer la durée du bail sans que celle-ci ne puisse être inférieure à neuf ans, hors le cas du bail de courte durée envisagée ci-dessous. Le locataire, à défaut de dispositions contraires, peut décider d’arrêter son bail tous les trois ans, en respectant des règles contraignantes. Cette durée ne peut prendre fin que par la volonté, légalement exprimée, par le bailleur ou le locataire. Entretemps, il continue à se poursuivre selon les mêmes charges et conditions.
  • Cession du droit au bail. Le locataire a la faculté de céder librement son droit au bail à tout acquéreur de son fonds de commerce. Le bailleur peut demander à recevoir cette information sous certaines formes ; il peut participer à l’acte contenant la cession du de commerce pour s’assurer que son nouveau locataire à bien connaissance de l’ensemble de ses obligations contractuelles.
  • Sous-location du bail. Dans certaines circonstances, le locataire peut se rendre compte qu’il ne peut pas occuper personnellement les lieux loués pendant un certain temps ou que lesdits lieux loués sont devenus trop grands pour sa propre exploitation. Il peut alors demander à son bailleur de l’autoriser à trouver un sous-locataire. Très généralement des règles très strictes sont à respecter sauf à prendre le risque que le bailleur n’obtienne la résiliation du bail commercial à raison de la faute commise par son locataire.
  • Loyers et charges. Le contrat de bail fixera le montant du loyer et définira l’ensemble des charges dont le locataire devra s’acquitter. Ces dernières étant payables sur justificatifs, leur montant évoluera avec le temps. Quant au loyer initialement fixé, son montant est révisable légalement tous les trois ans en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux. Le montant de celui-ci peut varier tous les ans en fonction de la variation d’un indice que le bailleur et le locataire auront choisi en fonction de leur activité. Dans la rédaction du bail il est possible de moduler cette revalorisation annuelle. Maître MATTON vous propose d’en discuter lors de la préparation de la rédaction du bail. Ce point est d’autant plus important que la durée de la location sera longue.
  • Droit au renouvellement du bail / refus de renouvellement. Le principe est que le locataire a droit à ce que son bail commercial soit renouvelé dans les mêmes conditions que précédemment à l’exception du montant du loyer dont il sera question ci-après. Dans des cas très exceptionnels, le bailleur peut refuser à son locataire le renouvellement de son bail commercial. Si le locataire n’a pas commis de faute il aura droit à une juste indemnisation. Cette indemnisation pourra être remise en cause si une faute a été commise ; une décision judiciaire pourra trancher ce litige.
  • Loyer du bail renouvelé. Lorsque la durée du bail est arrivée à son terme par la volonté légalement exprimée par le bailleur ou le locataire, le loyer peut être révisé dans des conditions similaires à celles utilisées durant le cours du bail pour autant que la durée du bail achevé n’ait pas plus de douze ans. Dans ces circonstances, il peut être demandé au Juge des loyers de tenir compte de l’évolution commerciale du quartier pour fixer le nouveau loyer. Par contre si le bail a duré plus de douze ans, le montant du nouveau loyer est librement fixé par le bailleur et le locataire, le cas échéant sous le contrôle du Juge des loyers. Un expert pourra être désigné afin de prendre en compte toutes données susceptibles de déterminer le juste loyer. Maître MATTON vous assistera dans cette phase de négociation puis dans la phase judiciaire. Là encore la durée du bail rend nécessaire que le loyer soit conforme à l’attente de l’un ou de l’autre.
  • Résiliation du bail. Le bailleur ou le locataire peut solliciter la résiliation du bail dans l’hypothèse où l’autre ne remplit plus ses obligations contractuelles. Cette demande de résiliation doit bien respecter toutes obligations légales au risque de ne pas aboutir.
  • Règlement des litiges nés du bail commercial. C’est le Tribunal de Grande Instance dans le ressort duquel sont exploités les lieux loués qui est compétent. Maître MATTON vous y représentera.
  • Procédure collective du locataire. Le bail en cours ne prend pas fin par le fait qu’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire a été ouverte à l’encontre du locataire. Il appartient au bailleur d’interpeller le mandataire judiciaire désigné par le Tribunal pour savoir s’il entend poursuivre le bail en payant le loyer ou s’il préfère y renoncer, notamment dans l’hypothèse où il ne peut pas espérer revendre le fonds de commerce grâce à l’emplacement des locaux loués.

Sachant que la durée du bail commercial est au minimum de 9 ans et est renouvelable autant de fois que nécessaire, il ne convient surtout pas de s’engager légèrement avec des clauses qui ne seraient pas satisfaisantes. Maître MATTON vous propose de rechercher avec vous les meilleures clauses possibles.

b) Les baux commerciaux de courte durée.

Cela étant, il est possible de mettre en place des baux de courte durée, tant dans l’intérêt du bailleur que dans l’intérêt du locataire. Les clauses de ces baux dérogatoires doivent être très précises et la fin du bail est très encadrée, sauf à prendre le risque de passer dans le régime des baux commerciaux de 9 ans. Maître MATTON, avocat au Barreau de Valenciennes,  sera là pour vous guider afin d’atteindre votre objectif.

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